Kaçak Yapıya Yıkım Kararı Verildi: 1 Ay, 60 Gün ve Dava

Yıkım Kararı Hangi Aşamalardan Geçerek Önünüze Gelir?

Yıkım kararı dört adımda çıkar: tespit ve mühür, bir aylık düzeltme süresi, ruhsat iptali ve encümen kararı, ardından uygulama. Belediye veya valilik ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı fark ettiği anda o günkü inşaat durumunu tespit eder, yapıyı mühürler ve inşaatı durdurur (3194 m.32). Aykırılık bilgisi en geç yedi gün içinde tapunun beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.

Durdurma, yapı tatil tutanağının yapıya asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; bir nüshası muhtara bırakılır. Kapıda asılı tutanağı görmediğinizi söylemek çoğu zaman sonuç vermez, çünkü Kanun tebliği asılma anına bağlamıştır. Bir ay içinde aykırılık giderilmez veya ruhsat alınmazsa ruhsat iptal edilir, yapı belediye encümeni ya da belediye sınırı dışında il idare kurulu kararıyla yıktırılır ve masraf yapı sahibinden alınır.

Kanun idareye de süre koyar. Bir aylık süre dolduğu hâlde iki ay içinde yıkım kararı almayan ya da karar aldığı hâlde altı ay içinde yıkmayan idare yerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yapıyı yıkabilir veya yıktırabilir. Belediyenin aylarca hareketsiz kalması bu yüzden kararın düştüğü anlamına gelmez.

Kaçak Yapıya Yıkım Kararı Verildi Ne Yapmalıyım: İlk 10 Gün

İlk 10 günde yapmanız gereken üç iş vardır: tarihleri belgelemek, işlem dosyasını almak ve yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağını bir mimara ölçtürmek. Dosyalarda en sık gördüğüm kayıp, tutanaktan sonraki bir ayın “nasılsa dava açarım” düşüncesiyle boş geçirilmesidir. O bir ay içinde yapılmış bir ruhsat başvurusu, davada en güçlü belgelerden biri olur.

• Tarihleri sabitleyin: tutanağın asıldığı günü, encümen kararının size bildirildiği günü ve zarfı saklayın. Dava süresi bildirimden işler, kararın tarihinden değil.
• Dosyayı isteyin: belediyeden yapı tatil tutanağının, varsa ölçüm krokisinin ve encümen kararının örneğini dilekçeyle talep edin.
• Tapu ve ruhsatı çıkarın: tapu kaydı, yapı ruhsatı, onaylı proje, yapı kullanma izni ve varsa yapı kayıt belgesi dava dilekçesinin temelidir.
• Mührü bozmayın: mühürlü yapıda idarenin yazılı izni olmadan inşaata devam etmek mühür bozma suçu (TCK 203) oluşturur; Kanun yalnız yapıyı mevzuata uygun hâle getirmek için idarenin yazılı izniyle yapılan işleri bu suçun dışında tutar (3194 m.42).
• Fotoğraf ve ölçü alın: aykırı denilen bölümün tarihli fotoğrafları ve bir mimarın ölçümü, tutanaktaki hatalı ölçüleri çürütmenin yoludur.

Encümen kararı geldiyse, dava açmadan önce belediyeye İYUK 11’e göre kararın kaldırılması için başvurabilirsiniz. Bu başvuru işlemeye başlamış dava süresini durdurur; 30 gün içinde cevap gelmezse istek reddedilmiş sayılır ve süre kaldığı yerden işler. Başvurunun nasıl yazılacağı idareye başvuru dilekçesi sayfasındadır. Yıkım tarihi yakınsa bu yolla zaman kaybetmeyin, doğrudan dava açın.

Yapıyı Ruhsata Bağlamak Mümkünse Yıkım Önlenebilir mi?

Evet; aykırılık imar planına ve yönetmeliğe uygun hâle getirilebiliyorsa, bir ay içinde ruhsat veya tadilat ruhsatı alıp mührü kaldırtmak yıkımı önler. Belediye inceleme sonunda aykırılığın giderildiğini ya da ruhsat alındığını ve yapının ruhsata uygun olduğunu görürse mührü kaldırır ve inşaatın devamına izin verir (3194 m.32).

Her aykırılık ruhsata bağlanamaz. Çekme mesafesine taşan bir ek bina, emsali aşan bir kat ya da yol veya park alanına giren bir duvar çoğu zaman projeyle çözülmez. İdare yapının ruhsata bağlanamayacağını veya aykırılıkların giderilemeyeceğini tespit ederse, ruhsat bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve yıkım hükmü uygulanır (3194 m.32, 7153 ile eklenen fıkra). Bu tespit idarenin keyfine bırakılmış değildir; aykırılığın gerçekten giderilemez olduğu davada bilirkişi incelemesiyle tartışılır.

Kısmi çözüm de sık görülür: aynı yapıdaki bir bölüm ruhsata bağlanırken öteki bölüm kalır. Bu durumda giderilemeyen kısmı kendiniz sökmek, hem yıkım masrafını hem de ceza davasındaki riski azaltır. Yapı tamamlanıp kullanılmaya başladıysa iskân sorunu ayrıca gündeme gelir; yapı kullanma izni alınmamış yapılarda Kanun elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlanmayı izin alınana kadar yasaklar (3194 m.31).

Yıkım Kararına Karşı Dava: 60 Gün, Mahkeme ve Yürütmenin Durdurulması

Yıkım kararına karşı dava, kararın yazılı bildirimini izleyen günden itibaren 60 gün içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır. Bu süre İYUK 7‘deki genel süredir; 3194 sayılı Kanun ayrı bir süre koymaz. Dava konusu, yapı tatil tutanağı değil, yıkım sonucunu doğuran encümen veya il idare kurulu kararıdır. Tutanaktaki eksiklikleri bu davada ileri sürersiniz.

Davada mahkeme şu soruları inceler: aykırılık gerçekten var mı, tutanak aykırılığı ve ölçüsünü açıkça gösteriyor mu, bir aylık süre tanındı mı, aykırılık ruhsata bağlanabilir mi? Danıştay 6. Daire, aykırılıkların ne olduğunun ve ölçümünün yapı tatil tutanağında açıkça gösterilmesi gerektiğini belirterek ölçüsüz bir tutanağa dayanan imar para cezasının iptalini onadı. Aynı tutanak yıkım kararının da dayanağı olduğundan, ölçüsüz ve belirsiz tutanak yıkım davasında da ilk bakılacak yerdir. Mahkeme çoğu dosyada keşif yapıp bilirkişiye ölçüm yaptırır; bu talebi dilekçede açıkça yazın.

Dava açmak yıkımı durdurmaz. Yıkımı önlemek için yürütmenin durdurulması istenir; mahkeme bunu, işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartları birlikte varsa verir (İYUK 27/2). Yıkılan bir yapı geri gelmediği için zarar şartı çoğu zaman kendiliğinden ortadadır; asıl tartışma açık hukuka aykırılıktadır. Bu istemin dilekçede nasıl gerekçelendirileceğini yürütmenin durdurulması talepli iptal davası dilekçesi sayfasında anlattım. YD istemi reddedilirse kararın tebliğini izleyen günden 7 gün içinde bölge idare mahkemesine bir defa itiraz edilir.

Dilekçenin hazır metnini, seçmeli itiraz paragraflarıyla birlikte yıkım kararına karşı dava dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz. İdare mahkemesinin kararına karşı tebliğden 30 gün içinde istinaf yolu açıktır. Yıkım davaları İYUK 46/1’de sayılmadığından bölge idare mahkemesinin kararı kural olarak kesindir; bölge idare mahkemesi ilk derece kararını kaldırıp yeniden karar verdiyse 7589 sayılı Kanunla eklenen 46/2 temyiz imkânı tanır, bunun dosyanıza uygulanıp uygulanmadığını karar tarihine göre kontrol edin. Mahkeme yıkım kararını iptal ederse yapı kendiliğinden ruhsatlı hâle gelmez; idare kararın tebliğinden itibaren en geç 30 gün içinde karara göre yeniden işlem yapar (İYUK 28/1).

İmar Barışı Belgeniz Varsa Yıkım Kararı Ne Olur?

Yapı kayıt belgesi alınmış bir yapı hakkında 3194 sayılı Kanuna göre alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir (3194 Geçici 16). İmar barışı, 31.12.2017’den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar içindi. Kanundaki başvuru süresi Cumhurbaşkanı kararıyla 15.6.2019’a, kayıt bedeli ödeme süresi 30.6.2019’a uzatıldı ve kapandı; bugün yeni başvuru yapılamaz.

Belgeniz varsa, onu belediyeye vermek sizin işinizdir; Kanunu uygulayan düzenleme, yapı kayıt belgesinin bir örneğinin belediyeye verilmesini öngörür. Danıştay 6. Daire, belge belediyeye sunulup encümen eski kararını kaldırınca davanın konusuz kaldığına hükmetti. Yani belge elinizdeyse önce belediyeye götürün; çoğu zaman dava açmadan sonuç alınır.

Belge her şeyi kurtarmaz. 31.12.2017’den sonra yapılan kat ve eklemeler belgenin kapsamı dışındadır; kıyı, sit veya orman gibi yapı yasağı olan alanlarda da belge koruma sağlamaz. Danıştay 6. Daire, uydu görüntüsüyle 31.12.2017’de var olmadığı anlaşılan ve doğal sit ile kıyının ilk 50 metresinde kalan yapının belgesinin iptalini hukuka uygun buldu. Belge iptal edilirse yıkım ve para cezası yeniden gündeme gelir; iptal işlemine ayrıca dava açmak gerekir. Orman alanındaki yapılarda ayrı bir kanun uygulanır; bunu orman alanına yapı yapma cezası yazısında anlattım.

Aynı Yapı İçin Para Cezası ve Ceza Davası da Gelir mi?

Evet; ruhsatsız yapı üç ayrı sonuç doğurabilir: yıkım kararı, 3194 m.42’ye göre imar para cezası ve TCK 184’e göre imar kirliliğine neden olma suçundan ceza davası. Her biri ayrı yolda ilerler ve birinin sonucu ötekini kendiliğinden bitirmez.

İmar para cezasını encümen, aykırılığın tespitinden itibaren 10 iş günü içinde yapı sahibine, müteahhide ve bildirim yapmayan fenni mesule ayrı ayrı verir. Tutar yapı sınıfı, aykırı alan ve artırım oranlarıyla hesaplanır ve her yıl yeniden değerleme oranında artar. Ek bir kalem vardır: arsanın emlak vergisi birim değeri üzerinden eklenen ceza, tebliğden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilip yapı mevzuata uygun hâle getirilirse tahsil edilmez (3194 m.42/2-ç). Para cezasına karşı dava yolu ve hazır dilekçe imar para cezası iptal davası dilekçesi sayfasındadır.

Ceza tarafında TCK 184/1, ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapan veya yaptırana 1 yıldan 5 yıla kadar hapis öngörür; bu hüküm belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır (184/4). Kurtuluş yolu da aynı maddededir:

TCK 184/5: (5) Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.

Kanun metinleri https://mevzuat.gov.tr/ adresinden alınmaktadır.

Yapıyı plana ve ruhsata uygun hâle getirmek bu yüzden üç cephede birden işe yarar: yıkım gerekmez, ek para cezası tahsil edilmez, ceza davası düşer. Aynı fiil nedeniyle TCK 184’ten mahkûm olan kişiye, tahsil edilmiş imar para cezası faizsiz iade edilir (3194 m.42). Savcılık süreci için imar kirliliğine neden olma suçu yazısına bakabilirsiniz.

Belediye Yıkımı Ne Zaman Yapar, Masrafı Kim Öder?

Belediye yıkımı karardan sonra kendi programına göre yapar ve masrafı yapı sahibinden tahsil eder (3194 m.32). Kanun yıkım için bir zamanaşımı süresi öngörmez; yapının yıllardır yerinde durması tek başına kararı ortadan kaldırmaz. Belediye altı ay içinde yıkmazsa Bakanlık devreye girebilir.

Giderilemeyen kısmı kendiniz sökmek çoğu zaman en ucuz yoldur. Belediyenin yıkımında iş makinesi, nakliye ve moloz masrafı size çıkar ve yıkım sırasında yapının sağlam kısmı da zarar görebilir. Kendiniz sökecekseniz belediyeye yazılı başvurup izin alın ve söküm bitince tespit isteyin; mühürlü yapıda izinsiz çalışmanın suç oluşturabileceğini unutmayın.

• Tapu: aykırılık bilgisi beyanlar hanesine işlenir ve idare aykırılığın giderildiğini bildirmeden silinmez. Satış hukuken yasak değildir, ama kayıt alıcının önüne çıkar ve fiyatı düşürür.
• Kiracı ve yeni malik: yıkım kararı yapıya bağlıdır; yapıyı karardan sonra satın alan da kararla karşılaşır. Kararın tebliğ edildiği malik dava açmazsa süre onun için işler.
• Yıkımdan sonra: yıkım mahkeme kararıyla hukuka aykırı bulunursa uğranılan zarar için tam yargı davası açılabilir; idare taşınmazı kamulaştırmadan yol veya parka katarsa ayrı bir bedel davası gündeme gelir; bunun yolu kamulaştırmasız el atma dava dilekçesi sayfasındadır.

Yaşanmış Olaydan

Ankara’nın bir ilçesinde müstakil evinin bahçesine 40 metrekarelik bir ek oda, çatı katına da kapalı bir bölüm yaptıran bir müvekkilim bana encümen kararı geldikten sonra ulaştı. Yapı tatil tutanağı iki ay önce kapıya asılmış, kendisi “belediye bir şey yapmaz” diye bir aylık süreyi boş geçirmişti. Karar hem iki bölümün yıkımını hem de imar para cezasını içeriyordu; aynı dönemde savcılıktan ifadeye çağrılmıştı.

Kararın tebliğinden üç hafta sonra yürütmenin durdurulması istemli iptal davası açtık. Dilekçeye bir mimarın ölçümünü ve çatı katının imar planındaki emsal içinde kaldığını gösteren hesabı ekledik. Mahkeme savunmayı aldıktan sonra yürütmeyi durdurdu ve keşif yaptı. Bilirkişi, bahçedeki ek odanın çekme mesafesine taştığını ve ruhsata bağlanamayacağını, çatı katındaki bölümün ise tadilat projesiyle ruhsatlanabileceğini tespit etti. Mahkeme yıkım kararını çatı katı yönünden iptal etti, ek oda yönünden davayı reddetti.

Müvekkilim ek odayı belediyenin izniyle kendisi söktü, çatı katı için tadilat ruhsatı aldı. Yapı ruhsata uygun hâle geldiği için savcılıktaki dosya TCK 184/5 uyarınca kamu davası açılmadan kapandı. İmar para cezasından kurtulamadı; bir aylık süre çoktan geçtiği için emlak vergisi değeri üzerinden eklenen kalem de tahsil edildi. Bir aylık süre baştan değerlendirilseydi bu dosya mahkemeye hiç gelmeyebilirdi.

Danıştay Kararları

Danıştay 6. Daire, 16.12.2025 tarihli, 2023/6372 E., 2025/6941 K.

Ruhsatsız inşaat nedeniyle belediye encümeni hem imar para cezası hem de yapının imara uygun hâle getirilmesi (yıkım) kararı vermiş, davacılar para cezası kısmına dava açmış ve ilk derece mahkemesi cezayı iptal etmişti. Temyiz aşamasında belediye, yapı için yapı kayıt belgesi alındığını ve encümenin bu belge üzerine dava konusu kararı kendisi kaldırdığını gösteren kararı sundu. Danıştay 6. Daire, yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili yıkım kararları ile tahsil edilemeyen para cezalarının iptal edilmesi gerektiğini belirterek konusu kalmayan işlem hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmek üzere kararı bozdu. Belgenin belediyeye sunulması, çoğu dosyada davadan önce sonuç verir.

… 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi uyarınca yapı kayıt belgesi verilen yapıların malikleri tarafından, bu belgenin bir örneğinin belediyeye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine verilmesi, bu belgeye istinaden yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edilmesi gerekmektedir. …

↑ Metne dön

Danıştay 6. Daire, 26.11.2025 tarihli, 2024/5618 E., 2025/6140 K.

Kıyıdaki bir parselde bulunan yapı için imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi düzenlenmiş, valilik daha sonra uydu görüntülerinden yapının 31.12.2017’de mevcut olmadığını ve sonradan inşa edildiğini tespit ederek belgeyi iptal etmişti. Taşınmaz ayrıca ikinci derece doğal sit alanında ve kıyının ilk 50 metresindeydi. Danıştay 6. Daire, ilk derece mahkemesi olarak yaptığı incelemede, belirtilen tarihte var olmayan yapı için verilen belgenin korunamayacağını ve yapı yasaklı alanlardaki taşınmazların yapı kayıt belgesinin sağladığı haklardan yararlanamayacağını belirterek davayı reddetti. Belgenin varlığı, yapının gerçek yapım tarihi ve bulunduğu alan sorgulandığında tek başına yetmez.

… belirtilen tarih itibarı ile mevcut olmayan yapı hakkında başvuru yapıldığı ve yapı kayıt belgesinin hukuken korunmasının mümkün olmadığı …

… yapının 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında yapı yasaklı alanda kalan taşınmazların 3194 sayılı İmar Kanununun 4. maddesinin 1. fıkrasında yer alan hüküm gereği aynı Kanunun Geçici 16. maddesi uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgelerinin sağladığı haklardan yararlanamayacağı açık olup …

↑ Metne dön

Danıştay 6. Daire, 02.12.2025 tarihli, 2023/6341 E., 2025/6307 K.

Bir eğitim tesisindeki ruhsatsız yapılar için düzenlenen yapı tatil tutanağında yedi bina ve iki havuzun alanı ölçülmeden yalnız sayılmış, buna dayanan ilk imar para cezası bu nedenle iptal edilmişti. Belediye, iptal kararını uygulamak gerekçesiyle aynı tutanağa dayanıp bilirkişi hesabıyla daha düşük yeni bir ceza verdi. Danıştay 6. Daire, cezanın yargısal denetiminin yapılabilmesi için aykırılıkların neler olduğunun ve ölçümünün tutanakta açıkça gösterilmesi gerektiğini, ilk iptal kararının gerekçesinin de tutanağın usulsüzlüğü olduğunu belirterek yeni cezayı iptal eden kararı onadı. Daire, idarenin ancak aykırılıkları ve ölçüleri açıkça gösteren yeni bir tutanakla yeniden ceza verebileceğini de belirtti; ölçüsüz bir tutanak yeniden hesaplamayla düzeltilemez.

… para cezasına esas alınan yapı tatil tutanağında, ruhsatsız veya ruhsata aykırı imalat alanının ve varsa aykırılıktan etkilenen alanın nasıl belirlendiğinin ortaya konulması, para cezasının yargısal denetiminin yapılabilmesi için ruhsata aykırılıkların neler olduğunun ve aykırılıkların ölçümünün yapı tatil tutanağında açık bir şekilde belirtilmesi gerektiği …

↑ Metne dön