İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu: Dava Nasıl Düşer

Belediye Tutanağı Savcılığa Gitti: Sırayla Ne Oluyor

Süreç genellikle şöyle başlar. Belediyenin imar müdürlüğü veya zabıtası yapıyı tespit eder, yapı tatil zaptı düzenler ve inşaatı mühürler. Bu zaptın bir örneği Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusu olarak gönderilir. Savcılık dosyaya bir soruşturma numarası verir ve sizi ifadeye çağırır.

İfade davetiyesi elinize ulaştığında panik yapmayın ama günü de kaçırmayın. Savcılık ya da kolluk sizden yapıyı kimin yaptığını, ruhsat başvurusu olup olmadığını, arsanın kime ait olduğunu soracak. Bu aşamada verdiğiniz cevaplar, ilerideki savunmanızın çerçevesini çiziyor. İfadeye avukatla gitmek zorunlu değil, ama benim tavsiyem gitmeniz.

Savcı soruşturmayı tamamlayınca ya kovuşturmaya yer olmadığına karar verir ya da iddianame düzenleyip dosyayı asliye ceza mahkemesine gönderir. İddianame kabul edilirse dava açılmış olur ve size duruşma günü tebliğ edilir. Bu suçta duruşmalara katılmanız gerekir; katılmazsanız hakkınızda zorla getirme kararı çıkabilir.

Suç Her Yerde İşlenmiyor: Belediye Sınırı ve Özel İmar Rejimi Meselesi

Bu, savunmanın en çok işe yarayan noktalarından biri. Kanun, suçun uygulama alanını coğrafi olarak sınırlamış.

TCK 184/4: (4) Üçüncü fıkra hariç, bu madde hükümleri ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır.

DİKKAT: Kanun metinleri https://mevzuat.gov.tr/ adresinden alınmaktadır.

Yani yapınız belediye sınırları dışındaysa ve orası özel imar rejimine tabi bir yer değilse, TCK 184/1 uygulanmaz. Özel imar rejimi dediğimiz yerler; boğaziçi alanı, turizm bölgeleri, sit alanları, organize sanayi bölgeleri gibi kendine özgü imar mevzuatı olan bölgelerdir. Buradaki tespit teknik bir konudur ve dosyaya belediye ile kadastro yazışmalarıyla girer.

Kim Yargılanıyor: Arsa Sahibi, Müteahhit, Kiracı

Kanun “bina yapan veya yaptıran kişi” diyor. Bu ifade, hem eliyle inşaatı gerçekleştireni hem de o inşaatı sipariş edeni kapsar. Uygulamada arsa sahibi ve müteahhit çoğu zaman birlikte sanık olur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi varsa, sözleşmenin ruhsat yükümlülüğünü kime verdiği önem taşır.

Kiracı bakımından tablo farklı. Kiraladığı dükkânda ruhsatsız ek yapı yapan kiracı, “yapan kişi” sıfatıyla sorumlu tutulabilir. Ama binayı hazır bulup içine yerleşmiş, hiçbir imalat yapmamış kiracının bu suçtan cezalandırılması beklenmez.

Maddenin diğer fıkraları başka kişileri hedef alıyor. TCK 184/2, ruhsatsız inşaatın şantiyesine elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına izin veren kişiyi aynı cezayla cezalandırır. TCK 184/3 ise yapı kullanma izni olmayan binada sınai faaliyete izin veren kişi için iki yıldan beş yıla kadar hapis öngörür. Bu iki fıkra, TCK 184/6 uyarınca 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılara uygulanmaz.

Yapıyı Ruhsata Uygun Hale Getirirseniz Dava Düşer mi

Evet, düşer. Bu suç, ceza hukukunda çok az örneği olan bir “etkin pişmanlık” düzenlemesine sahip.

TCK 184/5: (5) Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.

Buradaki kritik nokta şu: yapıyı ruhsata bağlamak ya da imar planına uygun hale getirmek yeterlidir. Uygulamada bu üç yoldan biriyle olur. Ruhsat alırsınız; ruhsata aykırı kısımlar varsa tadilat ruhsatıyla bunları meşrulaştırırsınız; ya da aykırı kısmı yıkarak yapıyı ruhsatına uygun hale getirirsiniz.

Zamanlama konusunda rahat olun. Kanun, bu imkânı yargılamanın herhangi bir aşamasına bağlamamış. Dava devam ederken de kullanabilirsiniz, hüküm kesinleşip ceza infaz edilirken de. Mahkûmiyet kesinleşmiş olsa bile ruhsat alındığında ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.

Kaç Yıl Konuşuluyor ve Bu Ceza Paraya Çevrilebilir mi

Temel ceza şudur:

TCK 184/1: (1) Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

Mahkeme bu aralıkta bir ceza belirlerken yapının büyüklüğüne, aykırılığın derecesine, meydana gelen zararın ağırlığına bakar. İki katlı bir müstakil ev ile on katlı bir apartman aynı muameleyi görmez. Uygulamada ilk defa yargılanan ve tek bir yapıdan sorumlu olan kişilere alt sınıra yakın ceza verildiğini görüyorum.

Paraya çevirme konusunda beklentinizi doğru kurun. TCK 50 uyarınca adli para cezasına çevirme, kural olarak kısa süreli hapis cezaları için mümkündür; yani bir yıl ve altındaki cezalarda. Bir yılın üzerinde bir ceza çıkarsa paraya çevrilemez, ama iki yıla kadar olan cezalarda erteleme veya hükmün açıklanmasının geri bırakılması gündeme gelir. Zaten pratikte asıl hedef ceza pazarlığı değil, TCK 184/5 yolunu kullanıp davayı bitirmek olmalıdır.

Zamanaşımı da işinize yarayabilir. Bu suçun üst sınırı beş yıl olduğundan, TCK 66/1-e uyarınca dava zamanaşımı süresi sekiz yıldır. Ancak süre, yapının tamamlandığı andan itibaren işlemeye başlar; henüz tamamlanmamış, üzerine ek yapılmaya devam eden yapılarda bu süre başlamaz.

Ceza Davası Ayrı, Yıkım ve İdari Para Cezası Ayrı Yürür

En sık düşülen yanılgı burada. Belediyenin size kestiği idari para cezasını ödediniz diye ceza davası bitmez. Bunlar tamamen ayrı iki hat üzerinde yürür.

Birinci hat idaridir. Belediye, 3194 sayılı İmar Kanunu’na dayanarak yapı tatil zaptı düzenler, encümen kararıyla idari para cezası keser ve yıkım kararı alır. Bu kararlara karşı süresi içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Yürütmenin durdurulmasını istemek de mümkündür.

İkinci hat cezaidir ve asliye ceza mahkemesinde görülür. Buradaki tek çıkışınız yapıyı ruhsata uygun hale getirmektir. İki hattı birbirine bağlayan tek nokta da budur: ruhsat aldığınızda hem yıkım kararı dayanaksız kalır hem de ceza davası düşer. Bu yüzden ilk enerjinizi ruhsat imkânının olup olmadığını araştırmaya ayırın.

Ceza Çıkarsa Sonrası: HAGB, Erteleme ve Sicilinizde Kalan İz

Diyelim ki ruhsat alınamadı ve mahkeme mahkûmiyet kurdu. Bu noktada iki kurum devreye girer. İlki hükmün açıklanmasının geri bırakılması, kısaca HAGB. İkincisi hapis cezasının ertelenmesi.

HAGB, verilen hükmün beş yıl boyunca askıda kalması ve bu süre temiz geçerse davanın düşmesi demektir. CMK 231/5’e göre hükmolunan ceza iki yıl veya daha az süreli hapis ya da adli para cezası ise mahkeme bu karara varabilir. Ancak CMK 231/6’daki üç koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekir: daha önce kasıtlı bir suçtan mahkûm olmamak, mahkemede yeniden suç işlemeyeceğiniz kanaatinin oluşması ve kamunun uğradığı zararın giderilmesi. İmar dosyalarında üçüncü koşul çoğu zaman yapının yıkılması veya ruhsata bağlanmasıyla karşılanır.

Erteleme ise TCK 51 kapsamındadır ve iki yıl veya daha az hapis cezalarında uygulanır. Cezanız ertelenirse hapiste yatmazsınız, bir yıldan üç yıla kadar bir denetim süresi belirlenir. Fark şurada: HAGB’de süre temiz geçerse adli sicilinizde hiçbir kayıt kalmaz, ertelemede ise mahkûmiyet sicile işler ve ancak silinme koşulları oluşunca kaldırılır. Bu ayrım, ihaleye girecek veya kamu görevine başvuracak kişiler için hayati.

İlk Hafta İçinde Yapmanız ve Kesinlikle Yapmamanız Gerekenler

Elinize yapı tatil zaptı veya ifade davetiyesi geçtiği anda dosya saati işlemeye başlar. İlk yapmanız gereken, belediyeden yapı tatil zaptının, encümen kararının ve varsa yıkım kararının onaylı örneklerini almaktır. Sonra tapu kaydını, imar durumu belgesini ve varsa mimari projeyi bir araya getirin. Bu dört belge olmadan hiçbir avukat size sağlıklı bir yol haritası çizemez.

İkinci adım teknik değerlendirmedir. Bir imar konusunda deneyimli mimar veya inşaat mühendisiyle oturun ve tek soruyu sorun: bu yapı ruhsata bağlanabilir mi? Cevap evetse, ruhsat başvurusunu derhal yapın ve başvuru evrakını dosyaya sunun. Cevap hayırsa, aykırı kısmın yıkımıyla yapının kurtarılıp kurtarılamayacağına bakın.

Yaşanmış Olaydan

Ankara’nın gelişmekte olan bir ilçesinde arsası olan bir müvekkilim geldi. Kendi arsasına, kendi imkânlarıyla iki katlı bir ev yapmış. Ruhsat almamış, çünkü “kendi tapumda, kendi paramla” diye düşünmüş. Zabıta ekipleri inşaatı tespit edip yapı tatil zaptı tutmuş, mühürlemiş ve evrakı savcılığa göndermiş. Bana geldiğinde elinde sadece ifade davetiyesi vardı, tutanağın örneği bile yoktu.

İlk iş belediyeye gidip bütün evrakı topladık. İmar durumunu incelediğimizde arsanın konut alanında kaldığını, taban alanı ve kat sayısı bakımından yapının plana büyük ölçüde uygun olduğunu gördük. Sorun sadece çekme mesafesinde ve ruhsatsızlıktaydı. Bir mimarla çalışıp projeyi hazırlattık, aykırı kalan küçük bir ek bölümü müvekkil kendi eliyle kaldırdı ve ruhsat başvurusunu yaptık. Bu arada ifadeye birlikte gittik; savcılığa ruhsat başvurusunun yapıldığını ve TCK 184/5 kapsamında sürecin yürütüldüğünü yazılı olarak bildirdik.

Savcılık iddianame düzenledi, dava açıldı. Ancak ilk duruşmadan önce ruhsat çıktı. Ruhsatın ve yapı denetim evrakının onaylı örneklerini mahkemeye sunduk. Mahkeme, yapının imar planına ve ruhsatına uygun hale getirildiğini tespit edip TCK 184/5 uyarınca davanın düşmesine karar verdi. Müvekkilin adli siciline hiçbir kayıt girmedi. Bu dosyada belirleyici olan tek şey, yapının ruhsatlandırılabilir nitelikte olmasıydı; bunu erken görmek bütün süreci değiştirdi.